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资金监管新政下二手房交易生变局
http://house.dbw.cn/   2007-06-01 09:37:55
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  距6月15日北京市强制执行二手房交易资金监管新政还有半个月的时间,中国经济时报记者近日对北京房地产经纪公司的资金运作和监管情况进行了调查,结果发现:资金监管似乎正成为行业内的烫手山芋,接受采访的人们不愿意过多谈及资金监管政策的利弊,而那些身陷困境的企业,则紧紧抓住“服务质量”这根救命稻草,试图突围。

  调查显示:在日益公开、透明的市场环境冲击下,房地产经纪行业中巨大的利润空间严重缩水,一些习惯于享受充裕资金流的经纪公司开始呈现出集体性的阶段不适。

  资金监管叫好不叫座

  自4月15日北京出台二手房交易资金监管政策至今,市场反馈似乎并不尽如人意。

  “不足一成人接受二手房资金监管”、“三大问题考验二手房资金监管”、“资金监管账户成交量不到5%”,进入5月以来,此类词语在各个媒体频频亮相。

  据了解,二手房资金监管政策主要意图是防止购房款积压在经纪公司账户中,避免经纪公司“卷款潜逃”,以充分保障买卖双方的资金安全。然而,为何政策在实施初期遭遇市场尴尬?

  “表面看来,是政策在实施初期遇到拦路虎。实际上,更深层次的原因在于,市场的主体——企业与消费者均未能适应新的市场环境,一些企业出于各种利益考虑对政策的积极性不高。”曾在北京开太物业交易保证有限公司任市场总监的张真真女士的回答一针见血,“企业的不积极,直接影响到买卖双方对政策认知度过低。”

  记者从市场上了解到的信息显示,近期有购房、卖房打算的消费者对资金监管的具体细节知之甚少,刘小姐便是其中的一位。家住望京的她一提到经纪公司就头疼,“前段时间,我要买二手房,在几家经纪公司登记,前前后后折腾了两个月,到现在还没买到房子。我的电话却成了经纪公司热线,每天都有不同的人给我打电话,说6月15日就要强制执行资金监管,我想办贷款就会很麻烦。”

  中国经济时报记者随后暗访了不同区域内的十个经纪公司门店,结果显示:无论在哪家经纪公司的门店询问“资金监管”业务,经纪公司员工都会反复强调买卖过程中过户时间较长——需要两个月到三个月时间,房主才可能拿到卖房款。其中一家大型经纪公司的业务人员干脆直接拒绝了客户资金监管的要求,表示这是一个新的业务品种,如果选择这项业务,银行需要个人支付2000—3000元的服务费。显而易见,这与二手房交易资金监管政策中关于经纪公司、银行不许收取任何费用的规定背道而驰。

  在调查中记者发现,大部分买卖二手房的消费者对二手房交易资金监管政策都持肯定态度,仅有部分着急拿到房款的卖房人,会选择其它业务品种。而经纪公司的人则称,该政策已经影响到买卖双方的成交套数,甚至有经纪公司表示,进入4月下旬以来,二手房交易量减少了近15%。

  “经纪公司希望客户能在6月15日之前交易,主要是害怕资金监管后的一些不确定性因素,比如资金的流向问题。”一位房地产经纪人私下告诉记者,“但是资金监管后,二手房交易程序更加复杂,一些相关机构办事效率太低,确实也给交易双方带来了一些麻烦。”

  中国经济时报记者还联系了某银行北京阜成门支行采访,在记者告知采访主题后,相关负责人以开会为由迅速挂断电话,此后,记者一直未能与该负责人取得联系。

  资金风险暗流涌动

  如果说十年前房地产中介对很多人来说还比较陌生,那么时至今日,遍布北京城各个角落的经纪公司门店已令人目不暇接。“如果没有强大的资金支持,这样快的扩张速度在短期内很难实现。”北京某经纪公司的市场部经理向中国经济时报记者透露,与之相对应的却是,房地产经纪公司的准入门槛非常低。

  “60万元的注册资金,50万元的保证金。房地产经纪行业的门槛特别低,但即使如此,2004年,缴纳50万保证金的经纪公司依然只有25家。”北京顺驰房地产经纪公司企划部经理门大伟告诉记者。那么,在2003年到2006年间,经纪公司疯狂开店,跑马圈地的费用又来自何处?

  “显然不可能是自有资金,在2003年初期,经纪公司中很少有资金特别雄厚的公司。”业内的一位资深人士指出。“这些公司扩张的费用很大程度上都来自于客户的资金。在房地产经纪行业,挪用客户的买房款,去垫交购买其它房产的费用,已不是个别现象。一般而言,购房者的资金会在经纪公司账户中滞留一个月。”

  滞留在经纪公司的资金数量相当惊人。北京市去年存量房成交量7.8万套,以每套房总值60万元计算,二手房交易中的资金流就有468亿,即使市场中只有一半的二手房通过经纪公司成交,在经纪公司账户中代为保管的资金业已高达234亿。不算被挪用的部分,仅仅是存在银行一个月的利息就非常可观。

  “经纪公司一般有两条资金链,一条是自有资金,另一条来源于客户的购房款,这两条资金链就好像两条河流,当其中的一条缺水时,另一条就会提供补给水。但其风险在于,如果其中的一条水源被截断,就可能导致整个链条的断裂。当然,每个公司的具体情况不同,存在的风险大小也不一样。”该分析人士进一步指出。

  而业内另一位知情人士的回答则让人匝舌:“正常的公司都会用客户的钱,在保证风险的前提下,用客户的钱是业内的普遍做法。”

  “资金监管政策对北京市的大部分经纪公司都有冲击。”北京市建委一位不愿意透露姓名的人士对中国经济时报记者表示,“特别是一些过多挪用客户资金的公司,受到的冲击会更大。从今年4月15日北京市宣布执行二手房交易资金监管到6月15日强制执行,这两个月不仅是给在4月15日前签约的合同以充分的时间执行,也是给经纪公司调整经营方向的时间,而且,很多经纪公司早在去年就已知道此项政策即将被宣布执行。”

  “与交易时间延长相比,资金安全更加重要。作为交易双方桥梁的经纪公司,应当扮演好中间方的角色,向买卖双方充分说明政策的利弊,引导消费者选择更加安全的业务品种。”该负责人重点指出。

  房地产经纪将回归服务本质

  “北京市的房产经纪公司不是太少,而是太多。特别是从业人员的数量近年来增长速度非常之快,而且没有门槛,这个行业中企业和从业人员素质良莠不齐。”早在去年,某房产经纪公司的相关负责人就向记者抱怨:“想招到一个优秀的员工,实在是难上加难。”

  “在加拿大,每一个房地产经纪人都以从事的行业为荣,而在中国,更多人却不愿意被人知道自己是经纪公司的从业人员。”严小姐从加拿大留学回国后,加盟了一家房地产经纪公司,对比国外成熟的市场,严小姐对记者表示:“北京的经纪公司从业人员服务意识太薄弱,行业门槛太低,人们完全是奔着钱去工作。”

  同时,“现金收房”、“押房”,几年前在业内非常普遍的赢利模式,看起来似乎在解决卖房人的燃眉之急,实质上却为经纪公司吃差价提供便利。一些押房公司随之而生,为了争夺市场份额,经纪公司参与其中。“2005年前的市场,只要是个人就能在这个行业中赚到钱。”常先生说,他在这个行业中摸爬打滚已有五年,“如果不是有暴利,就不会有这么多人前仆后继来做房地产经纪。”不仅押房、炒房,还将一些资金挪作他用,其中既有用于代付房款,也有用来扩张开店,甚至经营其它非房地产项目。

  “随着北京市二手房资金监管政策的逐步落实,一些不成熟操作正在受到新的市场环境的挑战,原有的经营模式也面临新政策的考验。比如二手房转按揭业务,以前一些公司可以通过掌握大量的资金流先垫付买房人资金。资金监管后,大部分经纪公司都很难提供出充足的资金流解决这个问题。”某位消息人士向记者表示。

  记者了解到,一些经纪公司正在努力调整发展策略,以适应新的政策环境,经营模式转型成为行业热门话题。

  “房地产经纪行业本质上就是一个服务行业,从业人员首先应当提高自身的服务意识,为客户创造更加方便快捷的服务。”门大伟这样总结房地产经纪行业的性质,他们公司正在发起一项旨在树立行业新风的活动。

  链家地产对此表示赞同。该公司的工作人员介绍,链家正着手于完善各项具体服务细节,提高服务效率,优化业务品种,相关配套措施也将在近期面市。

  我爱我家公司则针对资金监管新政在客观上可能会延长各项手续的办理时间,为方便客户,他们在北京市各个交通便利的繁华地段设立了签约中心,同时加装银行pose机,还可帮助汇款。

  种种迹象显示,二手房交易正逐步向更加理性的市场回归。“资金监管有利于还原真实的市场,随后二手房网上签约也将配合资金监管同步执行。以后市场发展的方向是更加公开、更加透明,企业必须要适应新的市场环境才能求得长远发展。”北京市建委有关负责人最后向记者这样表示。

  (作者:张一鸣)

作者:    来源:     编辑: 秦延超
 
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