东北网
首页黑龙江民生国内社会娱乐评论购风尚
视频东北网视专题国际法制体育理论龙E邮
生活健康医药餐饮食品汽车房产旅游动漫手机IT龙文化
教育龙版网博览寒地知青金融企业经贸彩信北大荒
女性亲子
论坛博客
报料热线
哈尔滨齐齐哈尔牡丹江佳木斯大庆鸡西双鸭山伊春七台河鹤岗绥化黑河大兴安岭
  您当前的位置 :房产频道 > 房产快讯 正文
08楼市之变:"拐点论"兑现 人气重聚仍待时日
2008年12月22日 10:04:35  来源:东北网房产频道 【 字体:
·宋慧乔黑色家居演绎(图)
·全球12座最偏僻度假小屋(图)
·房价地价谁主沉浮?
·地价8年来首度下降是否会带动房价下跌?

  2008年的中国楼市,无疑是变化多端的一年:从年初对“拐点论”的激烈争论,到“百日剧变说”的应验;从“面粉贵过面包”,到流拍退地纷纷上演……

  或许正如SOHO中国董事长潘石屹所说:“在夏天,我们看到草长得总比树快,但最后成材的还是树,而不是草。”经历了非理性上涨之后,中国楼市将在行业分化和优胜劣汰中更健康发展。

  “拐点论”和“百日剧变说”

  从去年底抛出“拐点论”以来,万科掌门人王石就陷入“卖拐”与“假摔”的口水仗中,遭遇开发商阵营激烈反驳。仅仅隔了3个月,“无拐点论”代表、SOHO中国总裁潘石屹却又抛出“百日剧变说”,认为受国际资本市场惨淡和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击,中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变,并进入前所未有的融资艰难期。

  真实情况很快显露出来。首先出现的是成交量持续陷入萎缩——北京、上海、深圳、南京、杭州等标志性城市前三季度商品住宅成交量分别同比下降了43%、59%、49%、55%、50%。

  之后,原来势如脱缰的房价开始呈现上涨乏力——月度房价同比涨幅在2008年1月达到11.3%的历史高点之后,增幅加速递减,今年11月已降至0.2%,预计12月可能进入负增长区间。

  今年8月份,全国70个大中城市房屋销售价格环比下降0.1%,这是近三年来首次出现环比下降。“这是一个标志性的变化,表明我国房价开始从快速增长、涨幅回落,转向小幅下跌,价格拐点正式出现。”

  率先兑现“拐点论”的是去年领涨的珠三角城市深圳,从去年10月1.74万元的均价跌至今年9月的1.18万元,跌幅约35%。之后,降价鲶鱼万科将战火烧至长三角。中秋节前夕,万科在上海的8个楼盘全线降价,部分甚至“直降10万”,其位于浦东三林路的“金色雅筑”楼盘,则一降再降,最高幅度超过20%。

  随后,万科降价风暴登陆杭州和南京,所到之处,业界震动、业主震惊——此举迫使其他“死扛”的开发商把遮遮掩掩的暗扣变成“明折”,也催生了一个奇怪的群体“退房团”。由于资产缩水,杭州的老业主们冲砸万科售楼处,上海退房团更用送花圈、撒纸钱、念悼词的过激方式,哀悼“万科丧失的商业诚信”。

  复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成认为,万科的举动拉开了行业洗牌大幕,那些没有品牌、实力较弱的开发商将退出市场,行业分化和优胜劣汰进程将加快。

  “地王”频出到流拍退地

  8月中旬,一则短短的消息为本不平静的楼市再掀波澜。江苏苏宁环球集团下属的南京苏宁房地产开发有限公司宣布,其于去年8月拍得的总价44.04亿元、楼板价6.69万元/平方米的全国最贵“单价地王”,因地铁施工迟迟无法交付,已与相关方面解除原土地出让合同,已支付的土地出让款全额退还。

  另一个备受关注的“退地”事件主角,是上海普陀区长风生态商务区4C南地块。去年9月26日,名不见经传的上海志成企业发展有限公司战胜绿地集团、鹏润房地产、华润地产等巨头,以总价11.04亿元、楼面单价16456元/平方米摘得这一“普陀地王”。今年4月底,志成公司提出“退地”,为此不惜损失1亿多元。

  此外,长沙新河三角洲地块、广州恒大的广州绢麻厂地块、香港信和的重庆三钢厂地块、香港九龙仓集团的成都成百家电地块等,都因项目迟迟没有动作而陷入“退地”传闻。

  2008年以来,由于银行信贷紧缩,购房者持续观望、销售变冷,开发商资金链趋紧,导致直观反映市场信心的土地拍卖遇冷,底价成交、流拍乃至“退地”的现象普遍出现,“面粉贵过面包”的豪赌式扩张走向终结。

  来自国土资源部全国城市地价动态监测系统的数据显示,今年上半年全国土地有接近50%都是以底价成交收场,更有10%左右的土地遭遇流标流拍。还有一些房地产公司则通过股权转让等方式变相退地。根据北京产权交易所的消息,在该所挂牌出让的房地产项目中,仅二季度挂牌出让的就多达20余个,其中涉及北京的项目达到16个,转让地块以住宅用地为主。

  土地市场急剧降温,导致各地方政府土地出让收入锐减。广州今年上半年土地出让金收入约为60亿元,而去年全年这项收入高达207亿元;深圳市已将今年的国土资金收入预期从去年的215.6亿元大幅降低到154.33亿元,下降28%;厦门调低土地出让收入预算至177亿元,为2007年土地出让金收入的66%,但实际情况更糟,上半年全市商住用地出让成交率约55%,近半流拍,全市共出让土地(商住)11幅,总成交金额不足40亿元。

  “今年土地市场的降温,是对去年土地拍卖非理性集体亢奋的一个合理回归。”上海社科院城市与房地产研究中心副主任戴晓波说,“世界上没有只涨不跌的市场,单向度增长的市场是很可怕的,现在振荡收敛的价格波动正是市场理性回归的表现。”

  江苏华泰证券行业研究员张驰飞分析认为,2007年“地王”频出是与牛市互为呼应的,是为推高股价或筹备上市而圈占。土地储备既是拉抬地产股价格的最主要卖点,也是谋求上市最有力的“王牌”。股市向好、流动性过剩、融资成本低廉,也使得高价圈地成为一种“低成本高收益”的资本游戏。但这种模式是建立在地价、房价单向度无限增长的海市蜃楼之上,一旦风向变幻,便无可支撑。

  反弹行情能持续多久

  错过了“金九银十”的楼市,却在一系列的政策利好下,迎来了11月的普遍反弹行情。

  根据上海市房地产交易中心监测,楼市新政策实施后,市场反应较为积极,成交量明显上升,11月网上成交的市场化新建商品住房预售面积比9月、10月分别增长47%、36%;网上成交的存量住房买卖面积比9月、10月分别增长75%和68%。

  北京有关部门的统计数据显示,截至11月29日,北京当月期房签约总量12735套,日均签约439套,环比10月上涨64%;深圳市国土房管局公布的数据显示,11月新房签约量大幅攀升,一手住宅总成交6435套,日均成交215套,成交面积59.2万平方米,环比10月份,成交套数和成交面积分别激升约85%和74%,创今年以来新高。

  反弹也在二线城市展开。南京网上房地产数据显示,11月全市商品住房成交量高达3817套,为今年下半年以来月度成交量之最。11月24日-30日,全市商品住宅成交量继续回升,共成交新房24.6万平方米,较上周上涨16%。

  “在房地产优惠新政策的刺激下,购房者择机入市,11月全国住宅成交量显著回升,这是今年整个市场陷入长期低迷之后出现的第一次像样的反弹。”分析师薛建雄说。

  从各地方政府纷纷出台针对房地产的“救市”举措,到财政部、国家税务总局、人民银行出台“组合拳”,再到国务院进一步提出正确引导和调控房地产走势,落实和完善促进合理住房消费的政策措施,房地产调控的“政策拐点”逐渐形成。特别是各地下调普通住宅标准后,很多成交房屋都挤进减免税费、降低个贷首付及利率的范畴,对刚性需求者入市起到了一定的推动作用。

  仅凭一个月的成交反弹就说楼市已经“回暖”,尚属言之过早。“要判断市场发展趋势是回暖或转冷,至少要出现一个季度的持续的方向性变化。”

  今年以来,我国房地产开发走出了一根逐月回落的下行线。国家统计局公布的最新数据显示,11月全国房地产开发景气指数为98.46,比10月回落1.22点,比去年同期回落8.13点,这已是今年该指数的第11个月下滑。当月全国70个大中城市房屋销售价格环比10月下降0.5%,这是自8月以来,房价连续4个月环比下降。

  11月楼市成交回升是各方力量配合的结果:政府税费减免一点,银行贷款利率降一点,开发商房价降一点,消费者理性积极一点。但这是建立在此前成交过于惨淡的背景之上的,随着各方利好因素释放空间变小,反弹持续的动能也将减弱,楼市回暖还需要时间。

  数据显示,截至11月末,全国商品房空置面积1.36亿平方米,同比增长15.3%,增幅比前10个月提高了2.2个百分点。要消化如此大的存量,显然还需要市场人气的进一步积累。

作者: 姚玉洁    来源: 新华网   编辑: 付巍   房产频道QQ交流群:61352249
家居时尚