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房价地价谁主沉浮? 去库存化效果决定方向
2009年05月06日 13:02:11  来源:东北网房产频道 【 字体:
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·房价地价谁主沉浮?
·地价8年来首度下降是否会带动房价下跌?

  进入2009年,随着全国楼市的逐步回暖,受到连带影响的住宅土地交易似乎有了复苏的理由。前4个月,各地政府逐步放量推地,土地供应总量增加,住宅用地供应连续2个月呈增长态势。

  据中国指数研究院的监测数据,虽然2009年一季度住宅用地成交面积1281.1万平方米,同比下降73%,但是从1月起,连续2个月住宅用 地成交量呈上升态势,表明房地产开发企业拿地信心逐渐恢复。

  从2007年"地王"价格纪录的不断刷新,到2008年下半年"面粉贵过面包"的奇怪现象,地价的快速变化比房价更让人大跌眼镜。此次各地地价的涨跌呈现不同步调,不禁让人心存疑虑,住宅用地的"第二春"真的到来了吗?

  居住供地放量溢价成交抬头

  据中原土地监测系统数据显示,3月份,各城市土地供应量较2月开始出现明显回升,供应面积与前12月均值基本持平,其中居住用地供应开始加速。上海近7个月以来首次大规模推出居住用地,深圳也是近5个月以来实现居住用地供应的破冰。

  3月土地整体成交量保持平稳,但居住用地成交量下降明显,较前12月均值下降69%,主要原因是近期连续数月各地居住用地供应较少所致。

  随着楼市"小阳春"的出现,各大房地产开发企业再将目光瞄准土地市场。3月大连万达集团以10.45亿元的总价竞得天津市河东区综合地块,并表示今年计划投资200亿元增加土地储备。世茂集团、绿地集团也纷纷表示今年是购地好时机。

  在楼市成交量大幅上涨,开发商信心提升的影响下,土地流标率保持平稳,底价成交率出现下降,溢价成交再次出现在北京、上海和天津等地。3月天津罕见地出现16幅地块溢价成交,溢价幅度在300万至400万元,全部位于滨海新区。北京大兴区黄村镇地块底价为5300万元,经过54轮竞价,最终被北京长信达房地产开发有限公司以6620万元竞得,地块溢价水平为25%。

  但有的地产专家对此并不抱乐观态度,认为部分城市的溢价成交不具有普遍性,经济大环境前景仍不明朗,地价大跌的压力还是很大。目前各地新推地块中,就包含许多去年没有卖出的旧地。各地政府目前仍很担心土地卖不出去会造成积压,从而危及地方财政。

  房价地价谁主沉浮

  一般来说,房价高是由地价高引起的,因为房价的成本里包括地价。但是如果楼市低迷,房子卖不上价,并趋于下降,但开发商竞拍拿地却出了"天价",便会出现"面粉贵过面包"的状况。

  从2008年下半年以来,国家集中出台政策刺激购房者投入消费,使楼市经过了一个时期的回调后出现回暖,而地价因有一定的滞后性却在走跌,暴露出在一定程度上并非地价在主宰房价。反而是地价受制于楼市大势,住宅用地的流拍率大增。

  从当前房价和地价的制约关系来看,可谓"难兄难弟"。照此下去,互相影响,可能会陷入大家所追问的先有"鸡"还是先有"蛋"的怪圈。地价高---房价就高---交易下降---要快速回笼资金便低价卖房---资金链出现问题---政府土地财政吃紧---新推土地底价成交或者流拍率高---房价下跌---开发商资金链断裂---掀起"退地"风波……这是一个循环的怪圈。

  官方数据显示,去年全国通过招拍挂出让的土地总收入为9600亿元,相比2007年锐减20%,而全部出让土地面积同比减少30.6%。而据国土资源部和中国土地勘测规划院联合公布的报告称,2009年土地需求仍将低迷,地方的土地财政会出现困难。

  中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为,2008年全国的房地产交易量大致下降了20%左右,开发商资金链出现紧张,加上对未来预期的不确定性,对住宅用地的需求量大为减少,于是土地市场流拍的情况很多,土地价格回落非常明显。而土地价格在房价中占到了1/3的比重,地价回落直接导致开发商成本下降。这些因素都有可能在未来一两年中得到体现。

  思源房地产经纪公司董事长兼总经理陶红兵指出,从市场表现来看,开发企业受到销售市场影响,资金链偏紧,拿地热情减退,多宗地块以底价成交,流拍比例居高不下。开发企业未来几年的竞争将在土地成本、资源整合等方面之外,需考虑以更专业的眼光和做法来获得最大的增值,更贴近市场的需求。

  去库存化效果决定未来方向

  据国家统计局数据显示,今年一季度,全国商品房销售面积同比增长8.2%。尤其是全国一线城市住宅市场交易量开始有了起色,回暖迹象明显。

  但因土地购置与开发的滞后性,开发商拿地仍然非常谨慎。1至3月,全国房地产开发企业的土地购置面积同比下降40.1%,而去年同期则是增长29.7%。这反映出土地库存依然巨大,供大于求的形势依然严峻。

  华远地产董事长任志强指出,目前全国开发商手里待开发的土地约有3.6亿公顷,按照这几年的开发量,每年需要竣工8亿平方米左右,才能消化完这些库存的土地。

  有数据显示,截至2008年末,全国商品房空置面积达1.64亿平方米,达到1998年以来的历史高点。也就是说,要加大消化住宅用地库存的力度,必须先消化商品房的空置面积,使房地产的资金链得以接续。

  中原地产投资顾问部总监高飞说,以天津市场为例,部分发展商经过价格调整实现了相对较快的消化,但由于过往存量较多,2009年仍将以库存作为供应的主要部分。未来市场还存在许多不确定因素,为实现快速销售,价格策略仍是关键。在过去的几年中土地储备较多的发展商,尤其是2007年拿地较多的发展商资金链仍然趋紧。

  高飞建议开发商把下一阶段的营销策略着重放在价格策略、推广渠道等方面。比如对于在建项目,由于天津住宅市场的刚性需求比例较高,市场相对稳定,部分稳健的发展商会保证开发进度,以求长远发展。另外,当前已经有万达等一线发展商摘地,部分资金充裕的二线发展商也在积极寻找地块,这对于去库存化是相当的利好。

作者:    来源: 经济参考报   编辑: 李博   房产频道QQ交流群:61352249
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