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下半年楼市政策会不会收紧?
2009年08月13日 13:27:21  来源:东北网房产频道 【 字体:
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    谁制造了房价泡沫?政府是否该出手调控? 何时买房时机最佳?投资商业该受鼓励吗?———

  8月上旬,上海市政府高层在接受采访时表示,上海房地产价格过高,上海市政府将会在下一阶段,通过增加土地供应等手段给上海房地产市场降温。而在此前,北京决定下半年将新增1000公顷以上的土地供应。与此同时,央行也表示将对货币政策的操作,货币政策的重点、力度、节奏进行微调。这是否会带动下半年全国房地产市场新的走向?8月6日,《广厦时代》邀请了经济学界、房地产顾问机构和地产公司人士座谈,盘点上半年楼市迷局,破题下半年地产走势。

  2009年上半年京城乃至全国楼市的火热,已经不再需要数字的赘述。而楼市之所以能在几个月的时间里快速、持续走高,甚至一度量价齐升,除了表现出来的刚性需求释放和投资需求的“接棒”,还有哪些原因?

  谁制造了上半年房价泡沫?

  ●银行放贷过多才是房价上涨的推手


  “2009年上半年房地产市场的快速增长不只是局部现象。”本次论坛一开始,中国社科院金融研究所研究员易宪容就这样表示,“不是因为民众有钱推高了房价,而是因为大家能利用银行的按揭贷款进入楼市,进而抬高房价。”

  根据央行统计数字,上半年商业性房地产贷款余额新增8826亿元,同比多增4860亿元;购房贷款新增4793亿元,同比多增2633亿元。“而增量的绝大多数又出现在2009年4到6月份。这是2007年都没发生过的事情。”

  易宪容说,上半年拉动楼市价格上涨的还包括两方面因素,一是信贷政策对改善型住房的优惠,二是异地购房政策放开,使外来资金进入本地楼市。“因为政策放开,短时间内不少香港市民到广州和深圳买房,虽然总套数不大,但由于进入的是高端市场,马上拉动了价格上升。”

  ●房产的投资属性

  容易导致所谓“泡沫”

  “只要房地产的投资属性不改变,就会成为人们投资保值的选择,就容易导致所谓的泡沫。”中原地产华北区域董事总经理李文杰谈到,今年的楼市发展到7月份,一线城市房价已经超过了2007年最高的水平,二线城市基本达到2007年的价格水平,三线城市价格没有达到但也快接近2007年的水平。“虽然在一线城市也出现了上涨过快的现象,但是不能说有泡沫。”

  李文杰表示,由于短期之内物业税尚无法普遍开征,房产持有成本低,而可预期的收益高,就不会改变房产作为投资保值品的属性。而只要这种属性不改变,绝大多数人仍然会选择房产储存财富,就会出现所谓的泡沫。

  与此同时,李文杰还认为,基于通胀预期的压力,很多机构和外资都在北京买楼,炒房的人也非常多,这对房价上涨有着推波助澜的作用。

  ●房地产领跑经济复苏

  涨价不是洪水猛兽

  而在林达集团董事长李晓林看来,这一轮楼市的上涨是恢复性、修复性的上涨。“在低位蓄势一年多之后,出现一段时间的较快上涨是基本正常的。”李晓林表示,当前的泡沫有一点,但利大于弊,不必将楼市上涨视为洪水猛兽。“2009年与2007年的经济形势有很大不同,楼市的翻红是好事,是保增长的领跑者,是扩内需的先行官。”

  谈到现在市场中的游资、外资、热钱,李晓林认为具体数字不好说,但热钱可以推动楼市和股市的资产价格是毋庸置疑的。

  ●花絮:个人买房情况●

  易宪容:十年没买房

  李文杰:买房也卖房


  “今年您买房了吗?”通常购房人都会询问专家该不该买房,而这一次,在本次论坛接近尾声时,《广厦时代》向易宪容和李文杰两位专家抛出了这个问题。

  “我十年没有买房了。”易宪容回答说,自己并不期待通过买房投资挣钱,“简简单单生活,根本不需要多少钱。”

  而和易宪容不同,李文杰表示这几年自己有买也有卖,“就是投资。”李文杰透露说,一个常见的现象是,不少业内高层人士买过三四套以上的住房。

  下半年楼市调控还需慎动

  从6月底银监会要求严格执行二套房贷标准,到近期国家统计局表示“高房价已成制约消费启动的最大阻力”;从国家税务总局表态加强房地产业税收管理,重点审核房地产开发成本费用,到社会各界包括政府高层不满高价地出现多次召集有关会议,不少人士解读认为下半年楼市政策将收紧。

  对此,易宪容透露,中央最近几次开会研究房地产市场,分析现行政策的市场影响,对接下来的楼市走势一定会采取对策。“下半年的放贷规模会有节制,全年预计不超过10万亿。” 易宪容认为,上半年银行放贷过多,直接缓解了不少房地产企业的资金压力,中断了市场的调整进程。中国房地产市场从今年2月之后突然热起来,并不是十分好的现象。中国的金融机构在楼市回暖过程中承担的风险更大,“美国人只是一套自住房贷款,但中国的很多人是多套住房贷款,一旦发生中国式的次贷危机,后果只会更严重。”然而至于会不会出台新的政策,易宪容认为没有必要,“能严格把131号文件,即《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》执行好就可以了。”

  和易宪容观点略有不同的是,在李晓林看来,如果房价进一步上涨,甚至上涨过多,政府肯定是要干预的。但是用行政手段还是用经济手段,就要看是什么档次的房子涨幅过大了。“从7月份看,多个城市房子成交量出现回落,这就说明楼市的市场机制正在起作用。价格高了,就抑制了成交量。市场没有失灵,政府也就没有出手的必要了。”李晓林还表示,经济恢复初见起色,应该保护这一趋势。

  “政府调控房地产市场处于两难的境地。”李文杰表示,金融信贷政策才是影响下半年到明年楼市走势的关键因素,但一方面要“保增长”,需要房地产拉动经济,需要继续放贷;另一方面又要保民生,房价上涨又不能过快,避免引起新一轮的观望。除此之外,虽然高价地迭出引起多方关注和不满,但由于许多地方政府还没有扭转对土地财政的依赖,还需要出让土地,政府如何在这种两难局面中找到平衡点,尚需仔细考量。

  恶性通胀尚在远处 买房与否因人而异

  “现在是买房的时机吗?”业内人士表示,经常会被问到这样的问题。对此,易宪容认为是否出手,是由每个人的购房需求和经济能力决定的,无所谓时机如何。

  李文杰亦表示,对于买房自住的购房人来说,现在可以买房,“虽然现在的房价处于高位,但未来价格还会上涨,需要买房就不妨出手。” 对于房价看涨,李文杰的理由是,下半年市场供应减少,开发商放量减速,可卖的房不多;与此同时,受地王等因素影响,二手房小业主又在调高房价。

  和建议自住购房人该出手时就出手不同,李文杰认为,对于买房投资的购房人来说,首要的还是选择有较好租金回报的房子,“有些房子很好,价格也不贵,但是因为地段等原因根本租不出去,那就没有投资价值。”李文杰同时建议开发商可以选择现在出货,“现在房价是不是处于最高位无法定论,但已经超过了2007年的价格水平了。”

  无论是对于买房人还是开发商,影响出手决定的一个原因都是价格走势,而价格走势和通胀预期有着密不可分的关系。在这次论坛上,有关通货膨胀预期的问题成为大家关注的焦点。虽然参加论坛的业内人士都认为在通胀预期下,投资房产可以保值,但有关通货膨胀预期,大家却表示出一种乐观。

  李晓林表示,从长远看,现在买优质房产,尤其是商业用房,投资保值的价值是有的。但他同时认为,下半年出现恶性通胀的可能性不大。

  和李晓林的谨慎表态不同,易宪容表示,一年之内中国不会出现通胀,现在的通货膨胀率是负1.7。易宪容说,在一个封闭的经济体系内,货币过多会引起通货膨胀,但在一个开放的经济体系内,货币不限定在国内流通,还会流到国际上去。“现在美国货币发行量也很大,但通胀率很低。”易宪容认为,当世界经济发展到全球化的水平后,通货膨胀机制发生了根本性的变化。

  首付五成门槛太高 十年还款期限太短 项目验收才放贷太慢

  商铺投资急需政策支持


  2009年上半年,北京住宅市场从3月开始的小阳春后持续升温,而同期北京商业地产市场表现却不尽如人意。《广厦时代》在之前的采访中,了解到许多楼盘底商成交量不多,大片底商空置。对比住宅市场投资客不断入市,商铺投资受到冷遇,也引起了业内人士关注。

  “100万的房子,住宅最少只需要20万首付,商铺却得50万。一套商铺首付相当于两三套住宅的首付,在商业地产不景气的时候,还不如多投资两套住宅呢。”此前,在我们的采访中,不少投资人都这样表示。

  “投资商铺首付款要50%以上,门槛太高。”中原地产华北区域董事总经理李文杰认为,在现行信贷政策下,投资商业地产,五成的首付太高。

  而除了首付高之外,和住宅贷款相比,投资商铺还面临着还款时间短、发放贷款慢的问题。“投资商铺最多贷款十年,还要在项目验收之后才能发放贷款,”林达集团董事长李晓林表示,现行信贷政策制约了商铺投资的积极性,加上12%的个人租赁税,这就将一部分中小投资者挡在门外。

  李晓林认为,为了带动投资进入商业地产,首先应从信贷政策上放松限制。“从住宅市场就能看出来,在各种拉动举措作用不明显的情况下,降低二套房首付的信贷政策一放开,住宅市场立竿见影开始回暖。”

  “政策应该引导投资进入商业地产市场,而不应鼓励投资更多进入住宅市场。”李文杰认为,投资进入住宅市场,容易拉动房价,而进入商业地产市场,对民生的影响就相对较小。

  “说到底还得使用金融杠杆。”几位业内人士表示,目前的这一信贷政策已经实行五六年的时间了,“当时为了规避银行风险实行这一政策有其积极意义,而在几年之后,应该放松这一政策,同时也有利于避免过多投资带来住宅市场泡沫。”本版文/张旭

  摄影/郭亚峰

  ●论坛嘉宾●

  中国社科院金融研究所研究员 易宪容

  中原地产华北区域董事总经理 李文杰

  林达集团董事长 李晓林
作者:    来源: 人民网 房产   编辑: 李博   房产频道QQ交流群:61352249
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