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你的房子值多少钱?估算房价有哪些方法?
2019-02-01 09:28:19 来源:房天下  作者:
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  俗话说旧的不去新的不来,很多朋友住惯了旧的房子,都想换个新房、换个地方来住,但是由于限购政策等原因,还得先把原来的房子给卖掉才能买新房。卖房子最讲究的就是定价,给房子定一个合理的价格可不是一件简单的事情。那么,你的房子值多少钱?估算房价有哪些方法呢?

  一、估算房价需参考以下六大因素

  1、周边房价

  参考周边房价其实就是参考小区所在城市周围地段的均价,并与小区周边区域位置的房子作对比,包括户型、楼层、周边配套、装修,以及挂牌价和成交价。

  2、房龄

  对于二手房来说,房龄对于房价的影响还是比较大的,一般而言次新房的价格较高,其次是5~10年房龄的房子,而超过20年房龄的老房子,售价一般较低。

  3、地段

  较高的地段等级当然会对拉高房价产生作用。尤其是当该地段已经全部开发完毕,不再有新项目产生的情况下,房产地段本身的稀缺性就会带来不可估量的价值空间。另外,一个规划完善的区域会为本地房产提供2%至5%的加价空间。

  4、外部环境

  所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大的小区会比较容易得到买家的心理认可,这些因素会为房产每平米加价2%至5%左右。

  5、楼栋

  好的楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素。通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。其次建筑质量、外立面造型、内外部装修的优劣程度也是影响房产估值的重要因素。良好的建筑质量、独特又美观外立面造型、精致的内外部装修会为房价加分5%左右。

  6、户型

  对于同样的室内面积,户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中、采光性能理想的房产也是购房者关注的重点,因此房主定价时可高于其他房产价格。

  二、估算房屋价格有哪些方法?

  1、收益还原法

  首先要估计房地产在各个时期将要取得的纯收入,然后采用适当的还原利率将纯收入折算到现在,各个时期收入的总和就是房价。收入还原法关注房地产的未来收入超过其成本,计算方法一般为房地产价值=房地产纯收入÷收入还原利率。

  2、路线价法

  土地使用权的价值跟土地所处位置有很大的关系,对于同一街区,土地的价值具备相对的稳定性。如果知道该街区土地的平均价格,通过临街宽度、临街深度的调整就可以得出估价对象的土地价值。

  3、市场比较法

  选取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较,对各个因素进行指数量化,通过准确的指数对比调整,得出估价对象房地产的价值。

  4、成本估价法

  建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价,适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,其公式为:房地产价格=房地产重新建造完全价值-建筑物折旧。

责任编辑:牟雪
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